Поиск публикаций  |  Научные конференции и семинары  |  Новости науки  |  Научная сеть
Новости науки - Комментарии ученых и экспертов, мнения, научные блоги
Реклама на проекте

Тезисы для условного покупателя жилой недвижимости

Воскресенье, 09 Февраль, 10:02, d-kishkinev.livejournal.com
1) Покупаю недвигу в ипотеку вы де факто занимаете long позицию на рынке недвижимости в вашей локации/типе жилья на годы, если не десятилетия, со всеми выходящими, привязывая мобильность, но накапливая value (если стоимость жилья не падает). Важно понимать этот trade-off и что важно вам

2) Недвижимость не всегда растет (н-р см пост здесь), она может и падать и вы никогда не узнаете, но важно это понимать и знать динамику в прошлом в ваших и подобных локациях. Полезно мониторить и пытаться для себя строить рабочие модели, объясняющие, что движет стоимость (рост популяции, динамика ставок, внешние инвестиции etc)

3) Вы обращаетесь в банк, разнося платежи по годам вашей жизни, чтобы иметь услугу сейчас и частично перенаправляя cash flow в будущий wealth, а не в рентные платежи, минус interest. Это конечно приходит не за просто так, т.е. накакой "переплаты банку" вы не делаете. Вы платите за продукт под названием "ипотека" под которым кроме разноса по времени есть затраты на маркетинг, бухгалтерию, здания, колл-центр, ведение счетов и принятие рисков. Вы же не ожидаете, что вам будут продавать хлеб по costs of good sold.

4) В вашем interest нужно также учитывать инфляцию, т.к. 1000 р. сейчас это 990 р. по purchasing power parity через 2 года и т.д. Если учитывать инфляцию, то и номинальному росту вашей собственности нужно радоваться осторожно (число ползет вверх, но по PPP всё может быть на месте или даже снижаться, а можете ли вы считать по PPP в уме?). Отсюда и вывод о том, что "переплата" банку в течение жизни ипотеки отчасти фикция, т.к. даже при status quo и flat market номинальная стоимость вашей недвиги растет просто из-за инфляции

5) Занимая long по недвижимости и находясь в условия растущего рынка вы отчасти offset вашу "переплату" за счет стоимости жилья (а в условия резко растущего рынка даже и сильно перебиваете, но такое было в 2000-2008 гг. в крупных РФ городах). Отсюда некоторые люди используют interest-only стратегии, но это временная и для специальных периодов и локаций и нужно понимать, что делаешь. Ну а если вы идете underwater, то всё переворачивает наоборот как было много где в US для тех, что взял близко к пику раныка в районе 2006 г. и так было до примерно середины 2010-х гг.

6) Ипотечная ставка - это производная от base rate вашего ЦБ или аналога (типа FRS в USA) и ситуации на глобальном фин рынке (risk seeking or aversive). Когда seeking, ставки низкие, а когда  aversive - поднимаются.

7) Динамику ставок можно использовать в вашу сторону, торгуясь с банками по мере уменьшения ставок и делая re-mortgage, используя полностью deal periods с пониженной ставкой (много возьни, но часто того стоит). Mortgage brokers, если подобраны с умом, часто знаю подводные камни и помогут с получение offer (просто сайты по сравнению предложений онлайн не дают всей инфы без дополнительного инсайда и market research)

8) Брать нужно только в валюте основной части заработка, т.к. иначе ко всем прочим рискам вы берете валютный

9) Направляя существенную часть ваших расходов (часто самый больший bill - это аренда жилья) в этот wealth pot (помимо ваших иных пенсионных накоплений), вы, дожив до старости, сможете
a) down-size, высвободив часть денег для поддержания ваших доходов
b) частично или полностью сдавать в аренду (в последнем случае уехать в локацию с более доступной арендой)
c) полностью растратить накопленное в "кирпиче и цементе" за счет разного рода equity release schemes (там много названий типа life time mortgage or home reversion plan)
Читать полную новость с источника 

Комментарии (0)